I.
Privatschriftliche Kaufverträge
Anders
als in Deutschland sind Kaufverträge über Immobilien
in Spanien grundsätzlich auch privatschriftlich, also
ohne notarielle Beurkundung, wirksam (contrato privado de
compraventa). Eine Ausnahme gilt nur, wenn zusätzlich
eine behördliche Genehmigung erforderlich ist. Ansonsten
kann selbst ein mündlich geschlossener Kaufvertrag
volle rechtliche Bindungswirkung entfalten. Wegen der hierdurch
gegebenen Gefahr übereilter Entschlüsse und der
fehlenden Belehrung durch einen Notar sollte sich der potentielle
Erwerber einer Immobilie in Spanien möglichst schon
vor Abschluß des privatschriftlichen Kaufvertrags
anwaltlich beraten lassen.
II.
Grundbuch und Bescheinigungen
Vor
Abschluß des Vertrages sollte bei dem Grundbuchregister
(registro de la propiedad) eine Überprüfung der
im Grundbuch eingetragenen Kaufurkunde (escritura pública
de compraventa) durch einen Fachmann vorgenommen werden.
Bei Neubauten sollte der Käufer auch die Vorlage des
buletín de instalaciones electricas verlangen. Dieses
Dokument bestätigt, daß alle elektrischen Arbeiten
nach den öffentlichen Sicherheitsbestimmungen ausgeführt
wurden und der Anschluß des Hauses an das öffentliche
Elektrizitätsnetz erfolgt ist. Ferner sollte die Bescheinigung
des Architekten über die endgültige Fertigstellung
des Baus (certificacíon final de obra) vorliegen.
Beide Dokumente sind Voraussetzung dafür, daß
die Gemeinde die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula
de habitabilidad) ausstellt. Diese wiederum ist notwendig
für den Abschluß der Verträge mit den Energieversorgungsunternehmen
(GESA u.a.).
III.
Wohnungseigentum
Wenn
eine Eigentumswohnung zum Kauf ansteht, sollte die notarielle
Teilungserklärung (divisíon horizontal) vorliegen
und im Grundbuch eingetragen sein. Dieses geschieht meist
gleichzeitig mit der Neubauerklärung (declaracíon
de obra nueva). In der Teilungserklärung wird auch
die auf den Wohnungseigentümer entfallende Quote ausgewiesen,
nach der sich der von ihm zu tragende Anteil an den Gemeinschaftsausgaben
bemißt.
Ferner
sollte die Vorlage der
-
Quittungen der letzten zwei Jahre über die Zahlung
von Steuern, Gebühren und Beiträgen und der
-
Verträge mit Versorgungsunternehmen (Gas, Wasser,
Strom) sowie
-
Nachweise über die letzten Zahlungen an diese Unternehmen
verlangt
werden. Wenn diese Zahlungen nämlich nicht geleistet
worden sind, haftet dafür die Immobilie - praktisch
also ihr gegenwärtiger Eigentümer.
Beim
Erwerb von Wohnungseigentum ist es auch ratsam, folgende
Informationen vom Präsidenten der Eigentümergemeinschaft
(comunidad de propietarios) oder ihrer Verwaltung einzuholen:
- Satzung
der Eigentümergemeinschaft
-
Hausordnung
-
Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
Der
Verkäufer ist ferner verpflichtet, eine Bescheinigung
des Präsidenten der Eigentümergemeinschaft über
- die
vollständige Zahlung von Gemeinschaftskosten und
Umlagen
-
die Schuldenfreiheit der Eigentümergemeinschaft
vorzulegen.
Der Käufer sollte auf Einhaltung dieser neuen Regelung
bestehen.
IV.
Anzahlung
Die
seitens der Verkäufer vorgelegten Vertragsentwürfe
sehen häufig vor, daß der Käufer die Anzahlung
auf den Kaufpreis bereits mit Unterzeichnung des privatschriftlichen
Kaufvertrags zu leisten hat. Die Höhe der Anzahlung
beträgt meist 10 % des Kaufpreises der Immobilie. Genau
wie im deutschen Recht wird der Käufer mit Abschluß
des Kaufvertrags aber noch nicht Eigentümer der Immobilie.
Daher birgt der Abschluß eines solchen Vertrags für
den Käufer die Gefahr, die geleistete Anzahlung zu
verlieren. Die Hinter-legung (zunächst eines Teils)
des Kaufpreises bei einem Notar oder Rechtsanwalt oder auf
einem Sperr-konto, über das nur von beiden Parteien
gemeinsam verfügt werden kann, ist für den Käufer
hier der bessere, weil sicherere Weg. Der seriöse Verkäufer
wird das legitime Sicherungsinteresse des Käufers in
der Regel auch anerkennen. Wenn eine Verständigung
auf eine der genannten Vorgehensweisen allerdings nicht
möglich ist, weil der Verkäufer auf Leistung einer
Anzahlung besteht, sollten Sie sich zumindest nicht auf
eine höhere Anzahlung als 10 % des Kaufpreises einlassen!
Die
Anzahlung - wenn sie denn wirklich nicht zu vermeiden ist
- kann als arras oder señal nach Art. 1454 Codigo
Civil geleistet werden. Für diesen Fall kann der Vertrag
dadurch aufgelöst werden, daß der Käufer
anerkennt, die geleistete Zahlung zu verlieren. Wenn der
Käufer also nach Unterzeichnung des privatschriftlichen
Kaufvertrags und Erbringung der Anzahlung den Vertrag nicht
erfüllen und die Restzahlung nicht leisten will oder
kann, ist die geleistete Anzahlung verloren. Andererseits
hat der Verkäufer die Anzahlung in doppelter Höhe
zurückzuzahlen, wenn er selbst sich von dem Vertrag
lösen will.
V.
Übergabe und escritura
Der
privatschriftliche Kaufvertrag allein reicht zum Eigentumserwerb
nicht aus. Der Verkäufer muß den Grundbesitz
noch übergeben. Wenn die Übergabe erst im Termin
zur notariellen Beurkundung des Kaufs (escritura) erfolgt,
sollte sich der Käufer hierzu auf jeden Fall sämtliche
vorhandenen Schlüssel aushändigen lassen. Auf
die notarielle Beurkundung sollte keinesfalls verzichtet
werden. Bei Investitionen von Ausländern ist sie ohnehin
Pflicht. Der Käufer benötigt die escritura auch,
wenn er sich als Eigentümer in das Grundbuch eintragen
lassen will.
VI.
Eintragung in das Grundbuch
Die
Eintragung in das Grundbuch kann nur dringend empfohlen
werden. Anders als in Deutschland ist der spanische Notar
weder zur Herbeiführung der Eintragung verpflichtet
noch haftet er dafür. Mit der Abwicklung der Eintragung
einschließlich der Einzahlung der Grunderwerbsteuer
und der Registerkosten kann der Käufer aber ein Vollziehungsbüro
(gestoria) oder einen Rechtsanwalt (abogado) beauftragen.
